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Control de alquileres en Nueva York

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A lo largo de este ensayo, voy a exponer el fondo de control de alquileres en Nueva York; discusión / controversia al respecto en Nueva York, incluyendo la oposición histórica y actual, así como el apoyo histórico y actual de la misma. También voy a hablar de la oposición y apoyar para que en otras ciudades de Estados Unidos; mi opinión de la oposición, así como apoyo para el control de alquileres.

¿Qué es el control de alquileres? Se trata de un programa administrado por la Oficina de Administración de Renta Ciudad de Nueva York, que es responsable de regular los ingresos por cerca de 1,2 millones de unidades de alquiler de propiedad privada a través del estado en cuatro leyes: la Ley de Vivienda de Emergencia de Control de Rentas la ley de Inquilinos de control local de emergencias, la renta Ley de Estabilización y de Emergencia de Protección de Inquilinos de Ley (ETPA). Las cuatro leyes anteriores son la base de alquiler de sistemas de regulación comúnmente conocida como “control de alquileres” y la estabilización de la renta (División del estado de Nueva York de Vivienda y Renovación Comunitaria, 2006). Sin embargo, se centrará el foco de este artículo en Nueva York debido al limitado alcance de este artículo.

Alquiler de control generalmente se aplica a los edificios de viviendas construidas antes de febrero de 1947 en 55 ciudades (incluyendo la ciudad de Nueva York, Albany, Buffalo y varias ciudades, pueblos y aldeas en Albany, Erie, Nassau, Rensselaer, Schenectady y los condados de Westchester) que no han declarado el final de la vivienda de alquiler de emergencia de posguerra (División de Vivienda y Renovación Comunitaria, 2006) del Estado de Nueva York. Las reglas son las siguientes: un apartamento en alquiler es controlado, el inquilino (o su / sus padres) deben haber estado viviendo en ese apartamento continuamente desde antes del 1 de julio de 1971. Si un apartamento de renta controlada queda vacante, que quiere hacer alquiler Si estabilizado, o, si en un edificio con menos de seis unidades, se elimina por lo general de la regulación. Además, un apartamento en una casa de uno o dos familiares sin unidades comerciales debe tener un inquilino en ocupación continua desde marzo 31, 1953 en el fin de estar legalmente alquiler controlado. Ya que está vacante después del 31 de marzo de 1953, ya no está sujeta a regulación. Apartamentos Anteriormente controlados suelen ser descontrolado en varias otras razones (División del estado de Nueva York de Vivienda y Renovación Comunitaria, 2006).

Límite de alquiler de control al derecho de un propietario a desalojar a los inquilinos y limita el alquiler de un propietario puede cobrar por un apartamento. También requiere que el propietario para proporcionar servicios y equipos esenciales. Por ejemplo, el propietario debe proveer y mantener todos los servicios necesarios proporcionados o que se hará en la fecha de referencia 1 de mayo de 1950 para apartamentos de renta controlada fuera de Nueva York, y 01 de marzo 1943 para aquellos dentro de Nueva York. Además, los cambios en los servicios necesarios y esenciales pueden haber sido ordenada más tarde mediante la adaptación de la renta. Los servicios básicos pueden incluir, pero no están limitados a: Servicios de reparación; mantenimiento; que proporciona la luz; calor; agua fría y caliente; servicio de ascensor; cocina; facilidades y privilegios ducha y lavandería; servicio de conserje, y la recolección de basura (División del estado de Nueva York de Vivienda y Renovación Comunitaria, 2006).

La División de Vivienda y Renovación Comunitaria (DHCR) fuera de Nueva York Estado de Nueva York, determina las tarifas máximas autorizadas de los aumentos de alquiler en el marco del Reglamento. Periódicamente, los propietarios pueden solicitar estos aumentos. Por otra parte, la regulación funciona bajo el sistema de máxima Alquiler Básico (MBR) en Nueva York. MBR permite una renta base máxima que se establezca para cada departamento que se ajusta cada dos años para reflejar los cambios en los costos de operación. Además, los propietarios que demuestran que están proporcionando servicios esenciales y tienen violaciónes retirados pueden aumentar los alquileres en hasta un 7,5% cada año hasta que se alcance el límite de MBR (División de Nueva York Estado de Vivienda y Renovación Comunitaria, 2006 ). A su vez, los inquilinos pueden desafiar el aumento, afirmando que el propietario del edificio tiene violaciónes o gastos no justifican un aumento. Pueden hacerlo mediante la presentación Challenge Re: Máximo Renta Base Orden (DHCR Formulario AR-94 MBR). Los propietarios pueden desafiar base máxima de alquiler pedidos mediante la presentación de la DHCR Formulario AR-94 MBR también (Estado de Nueva York División de Vivienda y Renovación Comunitaria, 2006)

“Ingresos se puede aumentar por otros medios .: (1) si los servicios propietarios aumentos o sustancialmente rehabilitar un edificio o instalar una gran mejora de capital, (2) las dificultades, (3) los costos aumentaron de trabajo; (4) en Nueva York, el aumento de los costos combustible (passalongs) “(División de Vivienda y del Estado de Nueva York Renovación Comunitaria, 2006). A su vez, la DHCR puede disminuir las rentas en algunos casos:. Sustancial, violaciónes de código sin corregir y reducciones de servicios, incluidas las instalaciones, el espacio o equipo o servicios auxiliares (Estado de Nueva York División de Vivienda y Renovación Comunitaria, 2006)

Las cifras anteriores representan los antecedentes y la ley la vivienda de alquiler controlado que contribuye a la discusión / controversia ella. El principal argumento de la oposición a la regulación es que evita que los desarrolladores de la construcción de viviendas nuevas, como se ilustra en la siguiente cita,

“Es difícil de encontrar cualquier economista que soporta restricciones de alquiler. Los controles de precios, incluso con esmero pellizcada producirá inevitablemente ineficiencias, reducción de la oferta y causar efectos secundarios negativos. Los mercados negros y floreo soborno. mantenimiento de edificios a menudo se pasa por alto. Los propietarios y los inquilinos están en relaciones tóxicas, ya que están obligados por ley y no por los contratos voluntariamente renovable. propietarios inescrupulosos van a extremos peligrosos para desalojar a los inquilinos con el fin de conseguir reemplazos mejor pagados como consecuencia, se promulgaron las leyes de protección de inquilinos que hacen que sea casi imposible expulsar incluso un canalla “(Economist.com 2003 párrafo 10).

A su vez, el principal apoyo del argumento a favor de la ley es que crea la estabilidad como se ilustra en la siguiente cita,

“Ahora, en principio, creo que el control de alquileres se great– la Las personas no deben ser expulsados ​​de sus hogares porque el barrio se enriquece y ellos no lo hacen. Los propietarios recibiendo beneficios del aumento de valor de bienes raíces es un poco de una estafa para empezar, ya que se están beneficiando [sic] el progreso social en un barrio, no a sus propios esfuerzos “(Newman, 2003 § 1).

Si describimos los controles de precios de los partidarios en el alquiler de apartamentos tan buenos como sus oponentes tan malo …. Llamamos codicioso, oportunista e hipócrita floppers Flip (“haz lo que digo, no hacer lo que yo hago “en el control de alquileres) – Ugly Así es el caso de Robert Nozick, autor del ganador 1974 Premio Nacional del Libro,” Anarquía, Estado y Utopía “, que solidificó la reputación de profesor de filosofía de Harvard como el héroe libertario intelectual Dr. Nozick. predicar la supremacía de los mercados libres, la clave para ser una sociedad exitosa y el capitalismo se debe dar vía libre para operar sin interferencia externa, como el intervencionismo económico del liberal contemporánea (Tucker, 2003). Sin embargo, como sus primos conservadores (evangelistas TV) – Jim Baker y Jimmy Swaggart: fealdad de los predicadores del pecado – Dr. Nozick no siempre practica lo que predica …. Por otra parte, es un testimonio vivo de la frase: “No hay ateos en una trinchera porque todo el mundo reza a Dios cuando su vida (el interés propio) está en la línea”

Un ejemplo: Maestro Nozick – un partidario anti-precio del control eminente utilizado con éxito el las leyes de control de precios en el alquiler de apartamentos en. Cambridge, Massachusetts en contra de su propietario, el renombrado erudito y autor de “Love Story” – Eric Segal. Eric Segal se vio obligado a resolver la demanda con el fin de obtener profesor Nozick de su apartamento del condominio (Tucker, 2003).

Los párrafos anteriores ilustran la composición del debate / Control -para controversia alquiler. Vamos a continuar con la oposición a dicho control, en Nueva York, a partir de sus raíces históricas. Según Economist.com (2003), – un control defensor anti-precio, la ley sobre la vivienda de alquiler era uno de los muchos controles de precios introducidas durante el período oscuro en el pánico entre el ataque a Pearl Harbor en 1941 y el movimiento América para una economía de guerra total en 1943. A medida que el caucho, el petróleo, el café y los zapatos, la vivienda fue visto como un producto vital que necesita ser ajustado en “buenos ciudadanos” durante un tiempo de guerra. Artículo Economist.com (2003) mencionado anteriormente continuó lamentar que en 1947 se eliminaron todos los controles de precios, excepto precios reglamentos. En concreto, el sitio señaló que la mayoría de las ciudades, distorsiones posiblemente rotas de mercado anterior, excepto la capital capitalismo -. Ciudad de Nueva York (Economist.com, 2003)

Desde su inicio hasta su forma actual, la renta se ordenanza vitriolically resistida por los opositores – principalmente los propietarios y los economistas de libre mercado. Por ejemplo, sueco economista Assar Lindbeck comparó los efectos de la ordenanza en un pueblo a una ciudad nivelado. Walter Block, propietario de Harold E. Wirth Eminente Presidente Académico en Ciencias Económicas en la Universidad de Loyola Joseph A. Butt, Colegio SJ en Administración de Empresas, ofreció una anécdota en su página web, lo que ilustra que es peor que el bombardeo (Block, 2002) . (En serio, me pregunté si el Dr. Block considera más destructivo en un centro urbano que el bombardeo de Nagasaki e Hiroshima nuclear o Washington, DC y Nueva York 9/11 ataques)?

Las principales quejas contra el techo sobre los alquileres en Nueva York parece estar centrado en lo siguiente …. En primer lugar, es un control determinado por los precios del gobierno, que es una ley que establece un precio máximo (alquiler techo) acerca de lo que los propietarios pueden cobrar los inquilinos. A su vez, provoca la escasez disminución techo de ingresos en la calidad y las filas de productos, como en el caso de otros techos (Bloque 2002).

En segundo lugar, que desvía las nuevas inversiones que de otro modo habrían ido a la vivienda de alquiler, hacia otras empresas rentables. Por lo tanto, la desviación conduce al deterioro de la vivienda, menos reparaciones y menos mantenimiento. Por ejemplo, de precios máximos ha destruido secciones enteras de la vivienda sonido en el sur del Bronx, en Nueva York, mientras que lleva a la decadencia y el abandono en los cinco condados de la ciudad (Block, 2002).

En tercer lugar, a menudo beneficia a los ricos y políticamente conectados inquilinos a largo plazo en lugar de los inquilinos que más lo necesitan – de clase media baja y los inquilinos de clase trabajadora. Por ejemplo, el multimillonario Ed Koch actualmente reside en un piso gestionado por la renta que mantuvo mientras vivía en el Ayuntamiento como alcalde de la ciudad de Nueva York.

Echemos un vistazo a la ayuda para el alquiler proyecto de ley en la ciudad de Nueva York empezando por sus raíces históricas. El programa de alquiler de techo en Nueva York, como la mayoría de las grandes ciudades de Europa Occidental y América del Norte durante la Primera Guerra Mundial, se introdujo para mitigar los efectos perjudiciales de la guerra y para evitar la especulación. Posteriormente, en algunas ciudades, los programas se interrumpieron después de la guerra como lo fueron en otras ciudades. En la Segunda Guerra Mundial, se impusieron alquiler congela lo largo de las principales ciudades de Europa Occidental y América del Norte. . Una vez más, todas las ciudades de Estados Unidos fueron totalmente descontrolado en 1950, con la excepción de Nueva York (Arnott, 1997)

Desde su inicio hasta su forma actual, la ley de la vivienda se apoya firmemente por sus partidarios – principalmente los inquilinos y las organizaciones y de los políticos que se inclinan liberales y socialistas. Por ejemplo, Rachel Treichler (un ávido partidario) – El candidato del Partido Verde a fiscal general de Nueva York en el 2006 lo hizo en Nueva York y de vivienda económica en general como uno de sus puntos clave en su plataforma de campaña (Voterachel .org). Otro ejemplo es Betsy Gotbaum -. Abogado público para la ciudad de Nueva York, que hizo campaña a gritos contra la desregulación renta antes del vencimiento de Nueva York dijo que las leyes de vivienda en 2003 (Pubadvocate.nyc.gov, 2003)

El elogio principal de leyes o decretos que establecen los controles de precios en el alquiler de apartamentos en Nueva York parece estar centrado en lo siguiente …. En primer lugar, permite a las familias y los jubilados que trabajan para vivir en buenos barrios de Nueva York por ejemplo, un trabajador con salario mínimo Yo tendría que trabajar 154 horas a la semana para pagar un apartamento de dos dormitorios en alquiler de mercado. En segundo lugar, la ciudad de Nueva York depende de la fuerza de trabajo diversa para su economía; sin control de los alquileres, familias de clase trabajadora tendría que cambiar a otras ciudades asequibles. En tercer lugar, se reduce al mínimo las decisiones difíciles para la clase obrera y los inquilinos jubilados, cómo elegir entre alquiler y la comida o la medicación (Pubadvocate.nyc.gov, 2003).

En otras ciudades, opositores y partidarios de las leyes o decretos que los controles de precios establecidos en el contrato de arrendamiento de vivienda presentaron argumentos similares. En Hoboken, Nueva Jersey, sus defensores son capaces de mantener con éxito el status quo a pesar de su comunidad de someterse a un aburguesamiento importante. En Santa Mónica, California, sus seguidores fueron capaces de introducir el control de renta para la comunidad, mientras que al mismo tiempo miembros de alquiler de pro-electorales de control de consejo de la ciudad en 1979 en Baltimore, Maryland, sus seguidores desarrollaron una organización de vivienda en toda la ciudad después de una ley de control de pro-alquiler fue derribado por inconstitucional por los tribunales estatales. En San Francisco, California, sus partidarios finalmente ganó una sola ley de control de alquiler, a pesar de muchos obstáculos diseñados por los opositores (Policylink.org, 2006). En Cambridge, Massachusetts, su oponente Jerry Calen de Narsil.org (2003) informó que el esfuerzo para volver a imponer el control de alquiler en Cambridge fue derrotado por poco más de un margen de 02.03

. Personalmente apoyo leyes o decretos que establecen descaradamente los controles de precios en el alquiler de la vivienda en la ciudad de Nueva York por todas las razones y argumentos de los partidarios informaron representados en esta prueba, a pesar de ser un propietario. Mi opinión sobre las posiciones adoptadas por sus oponentes es similar a mi punto de vista de las posiciones tomadas por los opositores al salario mínimo. Por ejemplo, los opositores como el Dr. Nozick basan sus opiniones en sus propios intereses y no el bien común de interés.

Otra ordenanza ejemplo vivienda personal se ilustra en el caso de mi antiguo profesor y un jefe de servicio auxiliar (Ph.D., Universidad de Wisconsin-Madison) que co-escrito un libro de texto con los demás de mi ex profesores (Ph.D., Instituto de Tecnología de Massachusetts). El libro, como la mayoría de los libros de texto de economía, es muy crítico con el techo de alquiler debido a su relación con el odioso de los controles de precios. Sin embargo, el profesor mantiene un apartamento controlada en alquiler en Manhattan, junto con su casa de propiedad privada en el norte de Nueva York. Este es el caso de mi maestro similar al caso del Dr. Nozick? Yo creo que no … aunque mi respuesta es muy sesgada. Desde mi experiencia personal, la ética de mi maestro son limpias y es un carácter intachable. Él es uno de mis mejores antiguos profesores (junto con el otro profesor mencionado). Continuando mi revelación, gané una A en una de sus clases de honor debido a sus excelentes habilidades de enseñanza. También me ha seleccionado para estar en un equipo de la universidad académica que ganó el tercer lugar en una economía nacional de la competencia. OK, así que cuál es mi punto? Mi punto es alquilar techo como salario mínimo tiene un área gris que se encuentra entre los extremos de “negros” (opositores) y “blancos” (partidarios) – un área gris mejor ilustrada por la siguiente cita:

” control de alquileres se introdujo a cincuenta años de estudiantes de economía como

una lección de una mala política. Durante este período, sin embargo, la naturaleza del control de alquileres ha cambiado de una congelación de alquiler para alquilar regulación permite que cada jurisdicción para elegir su política de un amplio menú de provisiones. Al mismo tiempo, la teoría económica se ha vuelto más sofisticada y sensible, mientras que las normas para la prueba empírica de la teoría han aumentado enormemente. Como resultado, la opinión de expertos sobre los efectos de las políticas modernas de control de alquileres se hizo cada vez agnóstico “(Arnott, 1997).

La cita anterior es la mejor manera de detener esta prueba

se refiere a los antecedentes y la historia del debate control de alquileres.

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